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　　  過去相比，參加招標的普通人略有增加，但還是沒有太大的變化。目前，法院的拍

　　  賣物品仍然會有一些危險和麻煩。“

　　  “像明樂玩具店和小絲先生的二0 二五室的案子也沒什麼可奇怪的。”

　　  “是的，雖然很不幸，但這是事實。我還是言歸正傳吧。不僅僅是普通民眾，

　　  就連房地產商也認為拍賣的房屋既危險又麻煩不願意參與……讓他們這樣想的很重

　　  要的一個原因就是我們現在想要討論的‘妨礙執行’問題。

　　  “它可以分成兩大部分，一個是債權人提出拍賣房屋時所受的十擾，另一個是

　　  通過競買中標的買受人在接受交付時所遇到的不當妨礙。早川董事長的所作所為，

　　  不管是在明樂玩具店，還是小絲先生的二0 二五室，都屬於後一種情況。”

　　  “平常不太引人注目的事情，在一定時期內也會引起全日本的天注，例如住專

　　  問題。為了解決住專大量的不良債權，處理機構表示? 後必須對眾多的不動產進行  

　　  競買，可他們也時常遇到妨礙執行的情況。妨礙執行的既有債務人及其一夥的人，

　　  也有根據情況想獲取利益的第三者，形式多種多樣。你們沒有發現，那段時間有許

　　  多人因為這件事被逮捕嗎? ”

　　  “是的，主要是以‘妨礙競買’的罪名被逮捕的。所謂‘妨礙競買，，按字面

　　  解釋，就是利用暴力，或做讓人討厭的事情，或採取威壓的行為妨礙競買活動。另

　　  外，也有不使用暴力的情況，事實上，這就是早川董事長所採用的方法。”

　　  “是偽造假的租借合同書嗎? ”

　　  “是的，為了妨礙競買和房屋交付，這是非常慣用的手段。

　　  “租借分為短期租借和長期租借兩種，現在我們要談的是前一種——短期租借。

　　  租借公寓時，住戶要和房主簽訂租借合同，合同上規定了兩年或三年的時間，還規

　　  定有房租的多少。這個合同的期限，在抵押權登記之後，如果建築物的合同期限在  

　　  三年以內的話，那麼它就是受到民法保護的短期租借權。

　　  “在這種短期租借的情況下，如果租賃權是在決定對房屋進行競買前設定的，

　　  那麼它就可以對抗抵押權人和買受人。抵押權人和買受人如果想在租借期限屆滿前

　　  讓其退房的話，他們不僅要和住戶進行商量，而且還必須支付一定的退房費。

　　  “但是，如果這種租賃權的設定是在決定競買之後，那麼話就得反過來說了。

　　  租賃人既不能對抗抵押權人和買受人，也無權要求支付退房費。即使是賴著不搬，

　　  法院也可以命令其搬出房屋，有時最後會通過強制執行來解決問題。

　　  “因此，在短期租賃權的情況下，這個租賃權的設定是在競買之前還是之後，

　　  就成為一個非常關鍵的問題了。

　　  “於是，為了干擾競買，或者為了得到退房費，有人就會偽造一份文件，稱在

　　  決定競買前就已經設定了租賃權。”

　　  正如我們知道的那樣，在明樂玩具店和千住北新城小絲家的二O 二五室的案子  

　　  中，早川董事長使用的都是這種手法。

　　  在這兩個案子中，他都是讓債務人半夜悄悄逃走，然後讓裝成租房戶的人住進

　　  去，再偽造一份合同，寫上假日期，說明這份租房合I 司是在決定競買前就已簽訂

　　  好了，以此來對抗買受人。

　　  雖然這已經是大家用爛了的騙術，可讓人困惑的是它還是有意想不到的效果。

　　  為了要證明這是一個謊言，抵押權人和買受人就必須證明這份租賃合同至少不是在

　　  決定競買前簽訂的。與證明某件事“是怎麼回事”相比，要想證明某件事“不是怎

　　  麼回事”則要困難得多。

　　  對手當然會用合同書作為擋箭牌，而這一邊則只能去收集證據。

　　  他們要找附近的鄰居了解情況，可如果要想證實真正有問題的租房人以前一直

　　  住在那裡——不管怎麼說，這也是非常不切實際的做法。

　　  律師建議竹木房地產公司的通口先生連續拍攝帶有日期的明樂玩具店土地和建  

　　  築物的照片，我認為這是非常合適的辦法。有了這樣的照片，有時也能清楚地說明

　　  主張存在租賃權的一方是在撒謊。

　　  可是，拍賣的房屋和普通出售的房屋不同，中介公司拿著鑰匙，不可能讓別人

　　  隨意進去拍照的，所以要想到處拍照留下證據也是相當困難的。事實上，在明樂玩

　　  具店一案中，從外面拍攝的照片都沒有派上用場。

　　  即使是捏造或撒謊，可如果他人主張存在短期租賃權進行對抗的時候，法院也

　　  必須對這一點進行調查，不能簡單地命令住戶搬出。

　　  而抵押權人和買受人也必須竭盡全力來揭穿謊言，證明這是屬於非法占有，並

　　  將占房人趕出去。

　　  以採用這種手段對抗抵押權人和買受人為業的人，我們稱之為“占房人”，他

　　  們是職業人。這些“占房人”既可以完全採用威嚇的辦法，也可以和暴力組織沆瀣