第269章 商圈選擇（求訂閱）
又一次來到學府文苑的售樓處板房，跟前幾次來情況截然不同，過來詢問購房的人很多，包括柳潔在內的銷售人員，基本沒有閒著的人。
大學城房產與就讀名校掛鉤，直接激活房地產市場。
本著一事不勞煩二主，呂冬和宋娜等了一會，柳潔接待完一個客戶，很快找過來。
「看你挺忙？」呂冬笑著說道：「這個月業績要爆炸？」
柳潔拉開椅子坐在倆人對面，說道：「哪比得上你，你現在可是大老闆。」
她們吃住都在這邊，路口倆店經常去，知道生意有多好。
宋娜很客氣，主動接話道：「柳姐，我們又來麻煩你了。」
「什麼麻煩不麻煩的。」柳潔做銷售的，說話非常好聽：「你們這是照顧我。」
她問道：「又準備買房子？」
宋娜說道：「我想買一套住宅。」
呂冬插上一句：「柳姐，價格多照顧一點。」
「沒問題，內部最低價。」兩邊老相識，有些話柳潔說在前面：「呂冬，你就在這一片做生意，應該知道小區的銷售狀況，這個內部價可不是剛過完年那陣。」
宋娜笑笑：「我們明白。」
柳潔輕輕點頭，問道：「具體有什麼要求？」
宋娜想了一下：「距離西邊的一期商鋪近些，出來進去能方便，不需要太大，小點的兩室一廳就行。」
柳潔說道：「明白了，我這邊有幾套，一起過去看看？」
宋娜和呂冬跟著柳潔，出板房往北去，來到有些靠近小區北門的一棟樓，先後看了三樓和四樓，最後來到個一樓。
這些房子都是同樣的戶型，90平方左右的建築面積，實際使用面積也能達到80平。
一樓同樣帶個院子，放點東西很方便。
宋娜徵求呂冬的意見：「你覺得哪個好？」
呂冬直接說道：「一樓。」
宋娜多少受到呂冬一些話的影響，問道：「你不是說一樓髒，二樓亂，三樓四樓住高幹嗎？」
「這個分不同的人。」呂冬說道：「一樓進出方便，叔和嬸子進進出出不用爬樓梯，現在他們爬樓梯沒問題，年紀再大一些呢？出門買個菜，再爬三樓四樓，得廢多大勁？」
目前的社會大環境，就認為一樓不好不值錢，宋娜難免受到影響，聽到呂冬說的這些話，贊同：「也是。」
她父母腰腿本來就不大好，這種因為常年勞作帶來的身體損耗，不致命卻也治不好，隨著年齡增長只會越來越嚴重。
面對呂冬和宋娜倆熟人，柳潔也不做促銷，讓他們自個做選擇。
以她對倆人的認識，既然找過來，肯定要買。
呂冬挨個房間看了一下，布局與他那套一模一樣，就是面積小了不少。
給老人買房子，與年輕人買房自住選擇上完全不同。
不說別的，曾經最後幾年，沒有電梯的老式多層住宅，一樓和二樓最值錢，也是最方便的，二樓往上直接掉一個檔次。
五樓六樓乏人問津。
呂冬找到主臥里的宋娜，問道：「錢夠不夠？」
宋娜笑了笑：「夠。」
他對這個小區的房子很熟悉，所以沒有過多猶豫，出去問道：「柳姐，還能走貸款？」
柳潔說道：「可以，跟以前一樣。」
宋娜又打量一遍毛坯房客廳，說道：「咱們回去交定金，明天我叫人過來一起辦貸款手續。」
呂冬沒有插話，這點貸款對宋娜來說不算事。
辦完手續出來，天略微有點發黑，宋娜說道：「咱們去學校吃食堂？」
呂冬剛準備應下來，杜小兵打來電話，讓他回公司去一趟，有事情要談。
「公司的事要緊。」宋娜說道：「你趕緊過去，我去跟我爸媽說一聲，他們還不知道。」
呂冬說道：「黑蛋，你這是先斬後奏。」
倆人一起往北邊走，宋娜邊走邊說道：「不先斬後奏，我爸媽說啥都不會讓我在這裡買房子，他們覺得店鋪二樓將就將就就能住，去年冬天那麼冷，今年要那樣冷，二樓又沒法點爐子，人不得凍壞了。」
呂冬說道：「你那房子裝修時，直接安暖氣。」
青照這地方，目前沒有集中供暖，哪怕是新建成的小區，也得自個燒爐子取暖。
宋娜接話道：「對，安暖氣！這樣還方便，房子哪個屋裡都暖和。」
到溫馨貨棧，宋娜去店裡，呂冬返回公司。
一進公司大門，就看到徐曼在老杜邊上說話，老杜耷拉著眼皮，一句話都不說。
徐曼看到呂冬進來，立即走開了。
杜小兵跟著呂冬進辦公室，說道：「我姐剛從這邊走，捎過來一份資料，你看看。」
他將一個厚厚的檔案袋給呂冬：「有些是咱們僱人收集來的，有部分是我找人幫忙收集的，基本上能反應幾個地區的情況。」
呂冬打開文件袋，取出裡面的文件，文件按照對應的調查區域，總計分為四份，分別是——泉南步行金街、大觀園商業圈、人民商場商業圈和省大花園廣場商業圈。
這是呂氏餐飲公司進軍泉南市場開店首選的四個地區，按照呂冬的想法，第一處店鋪從中四選一。
進軍泉南市場的前期市場調研，基本上都是杜小兵在做，有他家的關係在，很多事情做起來也方便。
雖然呂冬有曾經的記憶，但曾經這個時間段整天胡亂混，根本不了解泉南那邊具體詳細的情況。
前期市場調查非常有必要。
剛剛拿到手的資料，主要反應四個商圈的房租與治安環境，人流量與年齡構成，周邊商戶的聚集效應等等。
另外一點，沒有反應在資料上，而是依靠呂冬的記憶——商圈未來前景。
進軍泉南市場，如果第一步就失敗，後續所有計劃都會泡湯，最樂觀的情況也得延遲很長時間。
所以，呂冬必須要敲定第一步放在哪裡。
泉南步行街，省會的中心點，人流量足夠大，能輻射周邊的五龍潭、大明湖、趵突泉乃至黑虎泉，除了大量的本地人，還有為數眾多的遊客群體。
天下第一泉和大明湖畔的夏雨荷，名頭足夠響亮。
缺點很明顯，面積大的店鋪不好找，房租極為昂貴，不算太遠的地方有肯德基和麥當勞。
大觀園商圈人流量不亞於步行街，其中充斥著各種特色小吃，比如泉南的油旋和鍋貼，還有泉南公認檔次最高的快餐店米力乃，著名的大觀影城，以及正在建設的大觀商場。
缺點同樣是房租貴的要死，米力乃在這一片快餐行業的地位無法撼動。
呂冬上次跟杜小兵取過，這時期的米力乃從中式的包子油條，到西式的炸雞漢堡全都賣，生意好到肯德基泉城旗艦店都比不上。
還有關鍵的一點，大觀園屬於明日黃花，後期的沒落與興盛時的繁華叫人一樣唏噓。
人民商場正好處於步行街與大觀園之間，在百貨大樓完蛋以後，屬於泉南國有商場裡面的扛把子，北邊有聚集眾多居民的魏家莊，南邊有省實驗中心、泉南中學和育英中學等多所學校。
這邊情況與大觀園類似，沒落速度稍慢，卻也跟很多國有商場一樣會將自己玩死，而且租賃公家單位的房子，萬一期間突然改制，麻煩不是一般大。
趕你走都沒地方說理去，畢竟不是賣拉麵的。
省大花園廣場商業圈，呂冬只是看了一下資料，就自動選擇放棄。
這個商圈依託數目龐大的省大學生形成，就目前來說，省大各個院系不斷外遷，學生數量驟降，短期內的人流量會是個問題。
呂冬最先淘汰人民商場和省大商業圈，後面就是大觀園與步行街二選一。
就他個人來說，更傾向於步行街。
店鋪地址的選擇與目標客戶群體息息相關，餐飲行業不同的經營類型，往往有不同的消費群體，甚至南轅北轍。
有些店鋪，開在鬧市區，還不如偏僻的地方，比如呂家村的滷肉絕味店，更適合深入居民區，而不是在商業繁華地段。
還有高檔的酒店，同樣不適合鬧市區。
這些店開在繁華的商業區，還不如去偏僻些的特定區域。
漢堡皇、麻辣燙和火鍋店三項業務，針對的都是大眾群體，甚至可以說是年輕消費者群體和家庭用戶們，所以在開店地址的選擇上，肯定要選人潮湧動的地方。
年輕人和帶著兒童的家庭經常光顧，附近適合這一人群遊玩，又能逛街購物的需求等等。
毫無疑問，泉南步行街最為適合。
還有一點優勢，這種店開起來，最好能實現二十年不變。
比起後期落寞的大觀園和人民商場，泉南步行街稱得上長盛不衰。
呂冬看完資料，問道：「老杜，讓你選你選哪裡？」
杜小兵直接說道：「步行街！」他的理由跟呂冬不一樣：「我們要不不開，要開就要去市里最繁華的地方開店！」
呂冬微微點頭：「這兩天哪天有空，咱們再去步行街看看？我記得西門的商業樓快起來了。」
杜小兵想了想，說道：「我找我爸問問，看能不能提前接觸那棟商業樓的開發商。」
呂冬在泉南的關係，不動用他爸的戰友，比起老杜就差遠多了，當即說道：「行！」
討論一會，呂冬跟杜小兵下樓找地方吃飯，邊吃邊繼續討論進軍新市場的事。
不止是第一步計劃，還有後面的開店計劃。
呂冬早就有所考慮，有發展前途的商街和商圈、新辟的學院區、住宅區，是選址考慮的地區。
未來幾年的拆遷區，老化的商業圈等等，屬于堅決不碰的地方。